商業(yè)地產(chǎn)

　　據(jù)研究公司介紹，銀行準(zhǔn)備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時(shí)候都多。這讓人想起了2008年金融危機(jī)期間銀行剝離不良貸款的舉動(dòng)。

　　一些美國(guó)銀行即使借款人按時(shí)償還貸款，也準(zhǔn)備以折扣的價(jià)格出售房地產(chǎn)貸款。這說(shuō)明他們決心減少對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放。此前，專(zhuān)業(yè)人士多次警告稱(chēng)，在美國(guó)銀行業(yè)近期動(dòng)蕩后，資產(chǎn)類(lèi)別為“下一只落地靴”。

　　CoStar分析師查德·利特爾，專(zhuān)注于商業(yè)房地產(chǎn)的研究公司。（ChadLittell）說(shuō)：

　　“銀行想要出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的事實(shí)已經(jīng)被廣泛討論。我聽(tīng)到的關(guān)于它的消息比過(guò)去十年中的任何時(shí)候都要多?！?/p>

　　銀行出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款各顯神通

　　上個(gè)月，房地產(chǎn)投資集團(tuán)Kennedy-Wilson同意支付24億美元，即92%的面值，以26億美元的總本金收購(gòu)西太平洋合眾銀行的貸款。交易公布后，西太平洋合眾銀行股價(jià)飆升近20%。

　　一位房地產(chǎn)信貸投資者表示，“在西太平洋合眾銀行與Kennedy-Wilson合作后，我們接到了越來(lái)越多的電話。所有的區(qū)域性銀行都在關(guān)注股價(jià)，他們看到市場(chǎng)很高興看到出售貸款，所以他們也認(rèn)為自己應(yīng)該做類(lèi)似的操作”。

　　據(jù)三位知情人士透露，匯豐美國(guó)（HSBCUSA）作為減少對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接貸款的一部分努力，正在出售數(shù)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款，并可以折價(jià)出售。

　　據(jù)了解匯豐銷(xiāo)售流程的兩位人士透露，這些貸款的出價(jià)相當(dāng)于面值的90%左右，這意味著銀行將不得不承擔(dān)高達(dá)5%的損失。據(jù)另一位知情人士透露，匯豐還沒(méi)有決定是否愿意在這次銷(xiāo)售中遭受損失，也沒(méi)有決定損失可能有多大。匯豐拒絕評(píng)論這一點(diǎn)。

　　其他一些銀行通過(guò)改變對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的記賬方式，將貸款名稱(chēng)從“持有到到期”改為“可供出售”，使以后更容易出售債務(wù)。

　　公民銀行一直在減持商業(yè)地產(chǎn)貸款（Citizens）第一季度，可供出售的貸款存量翻了一番多，達(dá)到18億美元。和許多其他銀行一樣，它沒(méi)有披露商業(yè)房地產(chǎn)貸款在這些貸款中的比例。

　　客戶(hù)合眾銀行總部位于費(fèi)城郊區(qū)。（CustomersBancorp）第一季度，商業(yè)房地產(chǎn)貸款減少了近2500萬(wàn)美元。銀行還將1600萬(wàn)美元的貸款重新歸類(lèi)為“待售”，而上一季度“待售”的貸款為零。

　　一家貸款經(jīng)紀(jì)公司表示，該公司正準(zhǔn)備在未來(lái)幾周將幾筆交易推向市場(chǎng)，目前正在經(jīng)歷三年來(lái)最大的交易活動(dòng)。辦公樓行業(yè)以外的不良貸款銷(xiāo)售折扣還是比較小的，部分原因是利率上升。

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)警鐘長(zhǎng)鳴，銀行愿意“虧本出貨”

　　一般情況下，銀行不愿意接受大額貸款的損失，只要借款人按時(shí)償還貸款，這些貸款就會(huì)保留其全部?jī)r(jià)值。然而，一些銀行愿意冒險(xiǎn)，因?yàn)樗麄儞?dān)心房地產(chǎn)貸款拖欠率的增加，尤其是以辦公物業(yè)為抵押的債務(wù)。

　　另外，商業(yè)抵押貸款支持證券（MBS）需求放緩，導(dǎo)致銀行持有的各種規(guī)模的房地產(chǎn)債務(wù)超出其或監(jiān)管機(jī)構(gòu)的意愿。自從家庭辦公趨勢(shì)興起以來(lái)，辦公物業(yè)的需求一直在下降。

　　盡管目前銀行銷(xiāo)售不良貸款的做法并不像2008年金融危機(jī)期間那樣普遍，但很多市場(chǎng)參與者預(yù)計(jì)今明兩年的交易量將會(huì)增加。

　　MaverickRealEstatePartners的私人基金負(fù)責(zé)人戴維斯，專(zhuān)注于商業(yè)房地產(chǎn)貸款。?阿維拉姆（DavidAviram）據(jù)說(shuō)，隨著第二季度的臨近，“銀行非常重視保持清潔的貸款賬戶(hù)，他們不希望引起監(jiān)管機(jī)構(gòu)或投資者的擔(dān)憂”。

　　當(dāng)銀行紛紛出售貸款時(shí)，高管和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康狀況敲響了警鐘。

　　富國(guó)銀行首席執(zhí)行官查理·沙爾夫（CharlieScharf）最近告訴分析師和投資者，銀行有1420億美元的未償商業(yè)房地產(chǎn)貸款，但它正在管理這一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。沙爾夫說(shuō):“毫無(wú)疑問(wèn)，我們會(huì)看到損失。

　　馬丁，美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司主席?格倫伯格（MartinGruenberg）警告稱(chēng)，如果需求仍然疲軟，“價(jià)值繼續(xù)疲軟”，以商業(yè)地產(chǎn)(尤其是辦公樓)為抵押的貸款將面臨挑戰(zhàn)。他補(bǔ)充道:“這些將是FDIC持續(xù)關(guān)注的問(wèn)題。