商業(yè)地產(chǎn)

　　硅谷銀行風(fēng)暴發(fā)生后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行警告說，商業(yè)地產(chǎn)是下一個最有可能給銀行帶來風(fēng)險的行業(yè)。

　　摩根士丹利在本月中旬的一份研究報告中預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)價格可能下跌40%，比2008年金融危機更糟糕。

　　疫情爆發(fā)后，遠(yuǎn)程辦公模式的普及使得辦公市場需求疲軟。但是商業(yè)地產(chǎn)的空置率是否永久性上升，被抹去的辦公需求是否一去不復(fù)返？接受中國商業(yè)新聞記者采訪的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人給出了不同的觀察結(jié)果。

　　全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）全球研究部美國洞察主管史密斯（DavidC.Smith）認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不會崩潰。在研究辦公樓的長期趨勢時，區(qū)分辦公樓需求的周期性和結(jié)構(gòu)性變化很重要。

　　吉隆坡全球房地產(chǎn)科技公司總部為IQI（JuwaiIQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO安薩里（KashifAnsari）他說，辦公樓在商業(yè)地產(chǎn)中遇到了主要的麻煩。“事實上，對高端辦公樓的需求變得更加緊張，主要公司也試圖利用高水平、更環(huán)保的辦公條件來吸引員工回到辦公室工作?！彼f。

　　CBD比較難

　　根據(jù)房地產(chǎn)分析機構(gòu)的數(shù)據(jù)，美國頂級房地產(chǎn)的價值在過去12個月里下降了25%，而更廣泛的辦公樓市場幾乎比疫情前低40%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，亞特蘭大、芝加哥和休斯頓是美國辦公空置率最高的城市之一。

　　史密斯向《中國商業(yè)新聞》解釋說，大多數(shù)行業(yè)在疫情期間都需要大量的土地。以工業(yè)為例，在過去的三年里，美國工業(yè)用地需求創(chuàng)下了近14億平方英尺（即銷售和出租房屋數(shù)量之和）的紀(jì)錄，比整個芝加哥的工業(yè)用地庫存更大，芝加哥是美國最大的工業(yè)市場。

　　但在過去的三個季度里，各類房地產(chǎn)投資市場都有所放緩，這在很大程度上是由于利率的快速上升，導(dǎo)致銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，流動性受到限制。第一季度銷量同比下降32%。

　　史密斯承認(rèn)：“最近，辦公樓面臨著商業(yè)地產(chǎn)的巨大挑戰(zhàn)。近三年空置率有所上升，2023年第一季度美國平均水平達(dá)到18.6%?！?。

　　情況在澳大利亞也很相似。位于墨爾本的澳大利亞一級商業(yè)房地產(chǎn)公司的合伙人Chaozhang告訴《中國商業(yè)新聞》，疫情發(fā)生后，新的工作文化和家庭辦公室對辦公環(huán)境產(chǎn)生了巨大的影響，反過來也影響了辦公樓的投資市場。位于中央商務(wù)區(qū)（CBD）大型資產(chǎn)受到很大影響，這些空間以前大多被員工較多的大公司占據(jù)。

　　“郊區(qū)的小型辦公資產(chǎn)受到的影響較小，因為有更多的中小企業(yè)可以更好地控制員工在辦公室的工作時間。因此，在墨爾本，比如cremorne、Richmond、Chaozhang說，Collingwood和Southmelbourne等郊區(qū)的空置率仍然很低，而CBD的空置率相對較高。

　　以他手中的交易為例，墨爾本CBD的一些分層辦公室很難銷售，而他在墨爾本市中心以南14公里處銷售的一個有9套套房的辦公室沒有空置，在尋找租戶方面也沒有遇到問題。

　　追求質(zhì)量的趨勢沒有改變

　　盡管整體市場需求疲軟，但辦公樓“追求質(zhì)量”的趨勢仍在繼續(xù)。

　　根據(jù)高緯度全球的數(shù)據(jù)，在美國，A級寫字樓的吸收量是美國地方市場的三分之一，大于整體吸收量。自疫情爆發(fā)以來，新建筑的租金溢價擴大，居民仍被高效、高質(zhì)量的辦公空間所吸引，并期望提供大量方便的設(shè)施和服務(wù)。

　　“這種趨勢在大市場上更為明顯。在美國門戶市場，69%的租賃流向A級寫字樓，遠(yuǎn)高于美國平均水平的61%。自2020年以來，美國最好、最新的寫字樓資產(chǎn)實際上已經(jīng)有80多萬平方英尺的正吸收量?！笔访芩拐f。

　　在墨爾本，ChaoZhang也觀察到了同樣的現(xiàn)象，高質(zhì)量的建筑仍然租得很好，而且租金很強，二級建筑目前很難租。

　　“空間的使用取決于租戶及其行業(yè)。大多數(shù)有搬遷能力的企業(yè)通常占用較小的空間，但愿意為高質(zhì)量的空間支付溢價?！彼f。

　　而那些低質(zhì)量的辦公樓，安薩里預(yù)測他們將“被賦予新的使命”。

　　“例如，銀行將回收這些不再適應(yīng)后疫情時代和節(jié)能減排條件的辦公樓，并以低價出售。接受者將這些物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛?，也可能包括一定?shù)量的辦公空間。我們在紐約和倫敦看到了一些嘗試。”他說，“在紐約，市政部門正在進(jìn)行大規(guī)模的辦公樓改造成住宅公寓項目，項目的推動者比紐約制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型更有決心?！?/p>

　　周期性和結(jié)構(gòu)性變化

　　史密斯說，遠(yuǎn)程和混合工作在北美比世界上大多數(shù)地區(qū)更為常見。這也影響了辦公樓居民對工作場所的看法。

　　但史密斯認(rèn)為，即便如此，辦公室仍然是企業(yè)勞動力就業(yè)和更廣泛經(jīng)濟(jì)的核心?！叭藗兒苋菀讓⑦^去三年視為遠(yuǎn)程工作的增加，以促進(jìn)辦公室需求的重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這忽略了2021年底和2022年初，A級市場基本面大部分時間都朝著積極的方向發(fā)展的事實。截至2022年第二季度，A級吸收量基本持平，租賃活動回到2017-2019年的水平?！彼f。

　　直到2022年下半年，市場動態(tài)才發(fā)生變化。隨著利率的急劇上升，就業(yè)將不可避免地放緩。因此，在過去的三個季度里，租戶一直在處理經(jīng)濟(jì)衰退，尋找管理成本的方法，其中人員和房地產(chǎn)通常是最大的兩個成本控制項目。

　　史密斯說，辦公樓經(jīng)歷的一些變化是周期性的，而不是結(jié)構(gòu)性的?！爸芷谛越?jīng)濟(jì)逆風(fēng)目前正在抑制需求，明年也可能如此。但我們預(yù)計，一旦經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，2024年及以后就業(yè)增長加快，美國（辦公樓）的吸收量將成為常客?！彼f。

　　ChaoZhang還認(rèn)為，市場仍處于調(diào)整期。因為租約一般是3-5年，而在家工作的文化只是一個新概念。“隨著工作和生活秩序的恢復(fù)，移民繼續(xù)進(jìn)入，我們預(yù)計對辦公空間的需求更大，但對高質(zhì)量空間的需求更大?！薄?天的工作周和長期的家庭工作仍然是討論的焦點，但這并不意味著整個市場，所以即使有些公司會這樣做，其他公司也會采取更傳統(tǒng)的方式，”他說