商業(yè)地產

　　2023年3月16日，由中國企業(yè)評估協(xié)會、清華大學房地產研究所、上海中指信息技術研究院主辦，上海中指信息技術研究院中國房地產十大研究小組主辦的“2023中國房地產百強企業(yè)研究成果新聞發(fā)布會暨第20屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在上海隆重舉行。

　　2022年，疫情反復出現(xiàn)，拖累了消費市場和服務業(yè)的經濟復蘇，給商業(yè)地產市場的運行帶來了壓力。隨著庫存時代的到來，短期影響和長期矛盾交織在一起，企業(yè)經營面臨挑戰(zhàn)。面對行業(yè)寒冷的冬天，100強商業(yè)地產代表企業(yè)在過去一年面臨挑戰(zhàn)，在逆境中拓展基礎，鞏固經營能力。2023年，中國指數(shù)研究院結合商業(yè)地產領域多年的研究積累和數(shù)據(jù)基礎，啟動“2023中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究，探索綜合實力強、增長潛力大、經營穩(wěn)定、社會責任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)在客觀了解商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)變化趨勢的基礎上，不斷提高企業(yè)管理經營水平，促進行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　從規(guī)模表現(xiàn)來看，受宏觀經濟低迷、疫情影響、消費市場疲軟等因素影響，商業(yè)市場供需兩端走弱，100強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有和經營規(guī)模增速明顯放緩。2022年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有和經營面積平均為483.8萬平方米，同比增長9.6%。近五年首次降至10%以下，增速較2021年縮小3.7個百分點。

　　受疫情影響，實體商業(yè)客流下降，商業(yè)項目營業(yè)額普遍下降，商業(yè)地產企業(yè)收入面臨壓力。在多重因素的影響下，百強代表企業(yè)租金收入增速下降。2022年，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金和經營服務平均收入為29.0億元，同比增長6.3%，較2021年收窄19.0個百分點。百強代表企業(yè)租金和經營服務收入同比增速低于持有和經營面積增速，說明2022年商業(yè)物業(yè)單位面積貢獻收入下降，經營壓力突出。

　　從增長的角度來看，“輕重并舉”已成為業(yè)界的共識。2022年，300個城市商業(yè)用地供需萎縮，代表企業(yè)普遍暫停純商業(yè)用地的獲取。股票收購交易活動下降，部分代表企業(yè)“積極看待機會，做出謹慎決策”。不同的是，2022年，100強商業(yè)地產代表企業(yè)繼續(xù)努力減輕資產，不斷提高經營能力，實現(xiàn)多渠道擴張。

　　從經營質量來看，百強企業(yè)重點項目平均出租率下降，經營壓力加大。在零售業(yè)務方面，代表企業(yè)采取穩(wěn)中求進的經營策略，加強企業(yè)層面的數(shù)字化建設，降低成本，提高效率；在項目層面，努力提高消費者粘性，通過幫助為商家創(chuàng)造價值。在辦公物業(yè)方面，租賃需求疲軟，代表企業(yè)加強產品打磨，以精細化服務促進項目穩(wěn)定運行。

　　從穩(wěn)定性來看，代表企業(yè)資產負債率略有下降，但受疫情影響，收入增長率下降，流動性受到一定影響。資產證券化仍是商業(yè)地產企業(yè)融資的重要途徑之一，商業(yè)地產在底層資產中的總比例超過60%。

　　展望未來，經過三年的疫情洗禮，2023年將是中國全力推進經濟復蘇的一年，消費將進一步發(fā)揮經濟增長的主要引擎作用。商業(yè)地產作為國內消費和服務升級的重要載體，消費復蘇將為商業(yè)地產市場的恢復奠定良好的基礎，為高質量商業(yè)地產企業(yè)的規(guī)模擴張和績效恢復提供機會。

　　2023年開啟消費促進年，預計優(yōu)質龍頭商業(yè)地產企業(yè)業(yè)績恢復。自2023年年初以來，疫情防治政策優(yōu)化的效果顯示，居民消費場景逐步恢復，中國消費市場呈現(xiàn)復蘇趨勢。中央和地方政府都將擴大國內需求和促進消費作為2023年政府工作的首要任務。隨著消費的逐步恢復，商業(yè)地產市場也有望迎來今年的恢復。

　　在股票時代，商業(yè)地產的競爭加劇，企業(yè)需要適應居民消費特征的趨勢，加強空間轉型和品牌改造的能力，激發(fā)項目的新活力。近年來，居民的消費需求呈現(xiàn)出差異化、多樣化的特點，更加注重消費體驗和消費氛圍。隨著居民消費特征的變化，商業(yè)地產的空間建設和品牌基調將與過去不同。股票業(yè)務需要進行有針對性的轉型和調整，以重新激發(fā)商業(yè)項目的活力。

　　房地產私募股權投資基金試點啟動，商業(yè)房地產公開發(fā)行REITS準備啟動，優(yōu)質龍頭企業(yè)迎來新的發(fā)展機遇。2023年，房地產私募股權投資基金試點正式啟動，未來公開發(fā)行REITS試點范圍也有望擴大到商業(yè)房地產領域，由“私募股權+公開發(fā)行”組成的房地產金融鏈正在逐步形成。房地產金融的發(fā)展將促進商業(yè)房地產領域形成新的發(fā)展模式，為高質量的商業(yè)房地產企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇。

　　2023年是全面貫徹黨的20大精神的第一年。短期來看，中國社會經濟有望在消費市場的帶動下恢復，商業(yè)地產業(yè)有望在今年恢復活力。從長遠來看，中國經濟長期改善的基本面沒有改變，人民消費升級的趨勢也沒有改變。然而，商業(yè)地產市場供過于求的局面相對嚴峻。股票時代的“零和博弈”可能即將到來。只有優(yōu)質企業(yè)的優(yōu)質項目才能實現(xiàn)可持續(xù)健康的發(fā)展。商業(yè)地產企業(yè)要抓住短期內消費市場和服務業(yè)經濟復蘇的機遇期，提高企業(yè)經營和項目經營水平，在鞏固基礎市場的同時實現(xiàn)高質量增長，為未來的“大浪淘沙”贏得先機。