商業(yè)地產(chǎn)

　　全國政協(xié)委員林娜今年準(zhǔn)備了海峽兩岸交流、新就業(yè)形式勞動者勞動保障、中英街深港合作、商業(yè)地產(chǎn)REITS試點等四項提案。其中，在《關(guān)于支持上海探索商業(yè)地產(chǎn)REITS試點的提案》中，她建議中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委出臺商業(yè)地產(chǎn)REITS試點相關(guān)文件和配套規(guī)則，支持上海探索商業(yè)地產(chǎn)REITS試點，在上海發(fā)揮示范作用。

　　林娜介紹，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托（REITs）它是一種國際配置資產(chǎn)，具有流動性高、收入相對穩(wěn)定、安全性強的特點。它能有效振興現(xiàn)有資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，提高資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)量和效率。目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITS試點項目資產(chǎn)僅限于市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，如交通、水利、清潔能源、經(jīng)濟適用租賃住房、水、電、熱等，尚未覆蓋商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

　　林娜的研究發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著需求收縮、供應(yīng)影響和預(yù)期疲軟的三重影響。房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)銷售疲軟、利潤下降、現(xiàn)金流惡化、征地謹(jǐn)慎等現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性緊張、經(jīng)營困難等問題。考慮到核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有良好的現(xiàn)金流表現(xiàn)，如果基礎(chǔ)設(shè)施REITS資產(chǎn)范圍適度放寬，允許房地產(chǎn)企業(yè)在堅持“住房不投機”定位的情況下發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITS，有利于振興房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)，防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，降低實體經(jīng)濟杠桿。

　　在提案中，她總結(jié)了探索上海商業(yè)地產(chǎn)REITS試點的三大優(yōu)勢。在政策優(yōu)勢方面，2022年1月，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于上海建設(shè)中國特色社會主義試點示范區(qū)放寬市場準(zhǔn)入若干特殊措施的意見》，進(jìn)一步優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITS市場環(huán)境。在經(jīng)驗優(yōu)勢方面，截至2022年11月底，上海已有4家基礎(chǔ)設(shè)施REITS上市交易，占全市場的18%；發(fā)行規(guī)模約87億元，占全市場總發(fā)行規(guī)模的11%。上?；A(chǔ)設(shè)施REITS多為市場第一個項目，市場認(rèn)可度較高。在資源優(yōu)勢方面，經(jīng)過40多年的發(fā)展，上海積累了一批可以探索開展商業(yè)地產(chǎn)REITS的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資源。此外，上海還有31家基金公司和22家具有較強專業(yè)服務(wù)能力的證券公司。上海上市的4家REITS產(chǎn)品的基金經(jīng)理和專項計劃經(jīng)理均為上海本地基金公司和證券公司，具有中介服務(wù)資源。

　　她建議中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)REITS試點相關(guān)文件和配套規(guī)則，支持上海商業(yè)地產(chǎn)REITS試點探索，充分發(fā)揮上海的主導(dǎo)示范作用，積累實踐經(jīng)驗，在條件成熟時向全國推廣。