寫字樓

　　春節(jié)過后，國家統(tǒng)計局于2023年1月發(fā)布了中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI），指數(shù)大幅回升至50.1，環(huán)比漲幅超過3.1個百分點，回歸榮枯線以上，預(yù)示著經(jīng)濟快速復(fù)蘇的強勁勢頭。

　　許多國際投資機構(gòu)也提高了對2023年中國經(jīng)濟增長率的預(yù)測。疫情防控政策的調(diào)整優(yōu)化和更加開放的中國經(jīng)濟，不僅可以吸引更多的外資投資中國，而且有助于全球經(jīng)濟增長。宏觀政策的暖風(fēng)已經(jīng)吹響。下一階段的工作是落實細分政策，做好市場預(yù)期管理，進一步恢復(fù)市場信心，這也是重啟辦公樓市場需求的關(guān)鍵。

　　2022中國辦公樓市場

　　在各種因素疊加的影響下，艱難前行

　　截至2022年底，20個城市甲級寫字樓總存量超過7800萬平方米，市場平均空置率上升至21%，租金下降至每月171元。

2022年市場最明顯的變化是需求側(cè)大幅下滑，主要有四個原因：

　　1、2021年需求表現(xiàn)火爆，導(dǎo)致基數(shù)過高。上海是一線城市需求表現(xiàn)最好的市場。2022年，凈吸收量達到近60萬平方米，但只有2021年的一半左右；其次是上海市場。與2021年115萬平方米的凈吸收量相比，2022年大幅下降至43萬平方米左右，下降60%以上。2021年上海市場凈吸收量從48萬平方米縮小到2022年13萬平方米。上海市場下降最大，從2021年113萬平方米降至2022年-2萬平方米左右。

　　2、疫情不斷散狀復(fù)發(fā)持續(xù)影響辦公樓租賃的活躍度。

　　3、企業(yè)端普遍持保守預(yù)期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。

　　4、創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求出現(xiàn)了大幅萎縮?；ヂ?lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了變化，行業(yè)流量紅利消失，行業(yè)整體進入轉(zhuǎn)型時期；同時，2021年火熱的租賃需求表現(xiàn)背后就是由互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規(guī)模租賃，當(dāng)大面積租賃需求完成后，頭部企業(yè)從2022年開始進入辦公空間面積整合階段。

　　2023市場走勢展望

　　需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)可期，但由于供應(yīng)較大，整體空置率上漲估計無法避免

　　需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中3點有望在2023年出現(xiàn)根本性改善。疫情對于2023年的經(jīng)濟社會影響將逐漸轉(zhuǎn)弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。

　　另外，隨著經(jīng)濟持續(xù)增長和市場走強預(yù)期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現(xiàn)將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續(xù)受到互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠進行面積調(diào)整的影響。

　　互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的風(fēng)口已經(jīng)從To C轉(zhuǎn)向To B，脫“虛”向“實”的方向明顯，辦公擴張風(fēng)格也會出現(xiàn)變化

　　二十大首次提出的新安全格局中清晰指明一些關(guān)乎國家安全、社會民生的產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈需要走向自主可控。芯片作為整個信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)最底層的高精尖技術(shù)卻有很多領(lǐng)域還受制于海外巨頭，很明顯無法滿足新安全格局的要求。

　　未來，中國意在打通這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的技術(shù)瓶頸，因此國產(chǎn)化替代是實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇，也是提升中國在全球產(chǎn)業(yè)鏈競爭力的必由之路。以上海的私募投資市場為例，有超過70%的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)領(lǐng)域的投資集中在了To B類的企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，超過90%的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備的投資都集中在了芯片集成電路領(lǐng)域。