商業(yè)地產(chǎn)

　　2022年，受經(jīng)濟(jì)下行壓力和疫情影響，服務(wù)業(yè)和消費(fèi)活動(dòng)受到較大影響，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告，2022年1月至11月，全國(guó)商業(yè)用房銷售面積7234萬(wàn)平方米，同比下降3.9%；辦公樓銷售面積2820萬(wàn)平方米，同比增減0.3%，二季度以來(lái)單月增速轉(zhuǎn)為負(fù)。辦公樓租賃方面，重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)租金連續(xù)三個(gè)季度下降，其中第三季度下降0.17%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)依然存在，商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。隨著各項(xiàng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)政策的有效實(shí)施，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)可能會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步復(fù)蘇。”

　　5月份商業(yè)房銷售面積連續(xù)下降

　　報(bào)告顯示，11月份全國(guó)商業(yè)用房銷售面積608萬(wàn)平方米，同比下降30.8%。7月以來(lái)，商業(yè)用房月銷售面積連續(xù)5個(gè)月同比下降。

　　11月，全國(guó)辦公樓銷售面積212萬(wàn)平方米，同比下降33.6%；今年第三季度以來(lái)，除9月份外，辦公樓月銷售面積同比下降。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)辦公樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)辦公樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下降0.17%。

　　來(lái)源：中指研究院

　　2022年，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓平均租金連續(xù)三個(gè)季度下降。雖然三季度以來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、幫助企業(yè)、救助企業(yè)的一系列政策持續(xù)有效，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，但寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)緩慢，大部分商業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓租金下降。

　　今年上半年，疫情影響加上居民收入增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者消費(fèi)行為更加保守，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體壓力，商店租賃市場(chǎng)也面臨下行壓力，購(gòu)物中心商店和商業(yè)街商店的租金價(jià)格趨勢(shì)不同。

　　根據(jù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年我國(guó)主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚匠掷m(xù)下降，跌幅較2021年下半年有所擴(kuò)大；重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w持續(xù)上升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

　　其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪組成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下降0.46%，較2021年下半年下降0.14個(gè)百分點(diǎn)；百大購(gòu)物中心（百大購(gòu)物中心）由100家典型購(gòu)物中心的20家商鋪組成MALL）平均商鋪?zhàn)饨馂?6.96元/平方米/天，環(huán)比增長(zhǎng)0.14%，較2021年下半年收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　來(lái)源：中指研究院

　　商業(yè)地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間

　　曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開(kāi)工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積同比均下降。

　　11月份，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積為7608萬(wàn)平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴(kuò)大20.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積為2870萬(wàn)平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴(kuò)大19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　全國(guó)300城商辦用地推出面積為18652萬(wàn)平方米，同比下降21.8%；成交面積為13352萬(wàn)平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價(jià)為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價(jià)率為4.3%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　來(lái)源：中指研究院

　　從城市劃分來(lái)看，1-11月，一線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為635萬(wàn)平方米和592萬(wàn)平方米，同比下降25.2%和26.7%；二線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為5902萬(wàn)平方米和4391萬(wàn)平方米，同比下降20.7%和24.6%；三四線城市商業(yè)用地的推出和交易面積分別為12115萬(wàn)平方米和8369萬(wàn)平方米，同比下降22.1%和13.8%。

　　“當(dāng)前新房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到頂峰，企業(yè)需要改變發(fā)展模式時(shí)，持有業(yè)務(wù)可以給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高短期償付能力，也是企業(yè)規(guī)模和業(yè)績(jī)的第二增長(zhǎng)曲線。因此，龍頭企業(yè)仍相對(duì)堅(jiān)定地發(fā)展和優(yōu)化持有業(yè)務(wù)，但經(jīng)營(yíng)政策更注重穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提高。”

　　曹晶晶認(rèn)為，“2023年，外需對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用可能逐漸減弱，國(guó)內(nèi)需求需要努力，但短期內(nèi)疫情的影響仍然存在。雖然疫情防治政策繼續(xù)優(yōu)化，但效果仍需要時(shí)間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)仍然存在，商業(yè)地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間。隨著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)政策的有效努力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)可能會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步復(fù)蘇?！?/p>