寫字樓

　　11月16日，多年來(lái)，大型科技公司一直在推動(dòng)美國(guó)寫字樓市場(chǎng)的需求?，F(xiàn)在，這些公司已經(jīng)開始減少規(guī)模，并取消了關(guān)于辦公空間的商業(yè)租賃合同。

　　Facebook母公司Meta，Lyft，Salesforce其他科技公司正在減少在舊金山、硅谷、紐約、德克薩斯州和其他地方的辦公空間，總面積達(dá)數(shù)千萬(wàn)平方英尺（約數(shù)百萬(wàn)平方米）。美國(guó)電子商務(wù)公司亞馬遜于今年7月宣布暫停招聘，并停止建辦公樓。本周，它宣布可能減少近10000人。

　　根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕集團(tuán)(CBREGroup)數(shù)據(jù)顯示，前兩年，雖然企業(yè)辦公租賃面積普遍下降，但科技行業(yè)租賃面積在房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍占比最大。在此期間，Alphabet一些科技公司，如谷歌，甚至繼續(xù)擴(kuò)大辦公空間。

　　如今，隨著人們對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的日益擔(dān)憂，公司紛紛裁員，科技公司發(fā)現(xiàn)自己擁有太多的辦公樓，轉(zhuǎn)而出售大量的辦公空間。

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，科技企業(yè)向轉(zhuǎn)租市場(chǎng)投放了約3000萬(wàn)平方英尺(約278萬(wàn)平方米)的辦公空間，是2019年第四季度950萬(wàn)平方英尺(約88萬(wàn)平方米)的兩倍多。

　　尼古拉斯是斯坦福大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授?布魯姆(NicholasBloom)表示：“裁員帶來(lái)的威脅比居家辦公要大得多?！?/p>

　　大型科技公司減少辦公空間對(duì)美國(guó)辦公市場(chǎng)和許多城市經(jīng)濟(jì)都是一個(gè)打擊。多年來(lái)，許多美國(guó)城市一直依靠科技行業(yè)的房地產(chǎn)需求來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)公司CoStarGroup數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)寫字樓的空置率為12.5%，高于2019年的9.6%，是2011年以來(lái)的最高水平。市場(chǎng)上轉(zhuǎn)租總面積約2.12億平方英尺(約1970萬(wàn)平方米)CoStar追蹤這一數(shù)據(jù)的最高紀(jì)錄始于2005年。

　　統(tǒng)計(jì)公司Trepp數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，商業(yè)地產(chǎn)未償債務(wù)總額為5.4萬(wàn)億美元，其中1.2萬(wàn)億美元為寫字樓債務(wù)，僅次于公寓樓債務(wù)規(guī)模。如果更多的房東因?yàn)闊o(wú)法租房而在抵押貸款上有很高的違約率，他們的困境可能會(huì)影響整個(gè)金融體系。

　　科技公司減少辦公空間已經(jīng)成為一個(gè)普遍的事實(shí)。在匹茲堡、巴爾的摩、納什維爾、圣地亞哥和底特律等幾十個(gè)城市，科技產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)貙懽謽切枨笤鲩L(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，科技公司在30個(gè)北美城市擁有約5億平方英尺(約4645萬(wàn)平方米)的辦公空間。

　　舊金山的影響尤其嚴(yán)重。高力國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司(ColliersInternational)德里克，舊金山研究總監(jiān)?丹尼爾斯(DerekDaniels)據(jù)說(shuō)第三季度企業(yè)租用的面積只有85萬(wàn)平方英尺(約7.9萬(wàn)平方米)，而疫情爆發(fā)前五年的平均統(tǒng)計(jì)數(shù)約為每季度200萬(wàn)平方英尺(約18.6萬(wàn)平方米)。

　　Salesforce是舊金山最大的雇主之一。公司表示，正在考慮將舊金山商業(yè)區(qū)43層建筑的辦公面積減少約三分之一。

　　“就在今年初夏，出現(xiàn)了新租賃熱潮，”丹尼爾斯說(shuō)?！暗侵缶桶察o下來(lái)了?！?/p>

　　與此同時(shí)，其他科技公司也在考慮減少辦公空間，奧斯汀等科技公司快速增長(zhǎng)的城市也是如此。今年早些時(shí)候，Meta剛剛同意成為德克薩斯州首府在建摩天大樓的主要入駐企業(yè)，現(xiàn)在正試圖轉(zhuǎn)租這塊房產(chǎn)。

　　在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，科技公司往往是新辦公樓的最大所有者。盡管許多公司在過(guò)去兩年中轉(zhuǎn)向了混合辦公模式，但許多科技公司仍在大規(guī)模招聘和租賃辦公樓。此外，科技公司更喜歡城市高端商業(yè)地產(chǎn)。他們認(rèn)為，這將有助于吸引頂尖人才，并促使房東投入大量資金購(gòu)買高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)。

　　如今，這些企業(yè)辦公需求的變化可能標(biāo)志著一個(gè)長(zhǎng)周期的結(jié)束。

　　科技洞察中心執(zhí)行董事柯林?安高地(ColinYasukochi)說(shuō)，去年的科技公司“他們?cè)噲D增加辦公面積”，以便在競(jìng)爭(zhēng)激烈的勞動(dòng)力市場(chǎng)中招聘和留住人才。他補(bǔ)充說(shuō)，在雇傭了數(shù)萬(wàn)名員工后，公司總是覺得“可能發(fā)生的最糟糕的事情是，人們回到公司，但我們沒(méi)有足夠的辦公空間?！?/p>

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2021年，科技行業(yè)占美國(guó)辦公租賃活動(dòng)的20.5%，領(lǐng)先于所有其他行業(yè)。相比之下，金融部門和商業(yè)服務(wù)部門分別占16%。

　　大型科技公司不僅租用寫字樓，還成為城市商業(yè)地產(chǎn)的大買家。亞馬遜曾以9.78億美元收購(gòu)紐約曼哈頓的羅德和泰勒（Lord&Taylor）百貨公司大樓，F(xiàn)acebook還以3.68億美元的價(jià)格買下了位于華盛頓州貝爾維尤的一個(gè)辦公園區(qū)。

　　在過(guò)去的十年中，科技行業(yè)對(duì)辦公空間的需求不同于20世紀(jì)90年代互聯(lián)網(wǎng)的繁榮。當(dāng)時(shí)，由于預(yù)期業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，公司將首先租用辦公樓。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時(shí)，“許多出租的辦公樓從未使用過(guò)，”投行PiperSandler亞歷山大，高級(jí)分析師?戈德法布(AlexanderGoldfarb)說(shuō)。

　　“這次你沒(méi)有這種感覺，”他補(bǔ)充說(shuō)?！翱茖W(xué)技術(shù)已經(jīng)成為一個(gè)不斷增長(zhǎng)的行業(yè)?？萍季揞^搶占辦公樓，迅速填滿員工，致力于開拓新的辦公空間?！?/p>

　　現(xiàn)在，公司實(shí)施所有遠(yuǎn)程辦公的最大擔(dān)憂并沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)。相反，科技公司對(duì)辦公空間需求下降的原因是員工數(shù)量減少。Lyft和Meta都表示將裁員13%。

　　安高地預(yù)計(jì)，裁員將繼續(xù)影響科技公司對(duì)辦公空間的需求?！安脝T的勢(shì)頭不斷增強(qiáng)?！?/p>