甲級寫字樓

　　2022年第三季度，辦公樓市場

　　第三季度，上海經(jīng)濟運行繼續(xù)穩(wěn)步恢復，但整體增速較去年有所放緩，目前正處于經(jīng)濟穩(wěn)定改善的關鍵時期。

　　在宏觀經(jīng)濟增長放緩的背景下，本季度建筑租賃交易活動也放緩。租戶對市場采取了更多的觀望態(tài)度，等待市場經(jīng)濟恢復清晰。本季度，租賃市場表現(xiàn)平淡，除越秀、琶洲市場穩(wěn)定去化外，其他子市場表現(xiàn)均低于預期。市場整體凈吸收量約為-1.6萬平方米，主要依靠新項目的預租。從股市來看，珠江新城一家互聯(lián)網(wǎng)科技龍頭企業(yè)已搬遷至其總部，租賃面積已正式釋放。一些租戶選擇搬到乙級建筑或非核心區(qū)市場，因為他們降低了成本和效率。由于業(yè)務收縮，一些企業(yè)釋放了自用面積，導致該市增加了近4萬平方米的甲級租賃辦公空間。

　　從新供應的角度來看，珠江新城的一棟甲級建筑將在本季度進入市場，為市場帶來約13萬平方米的體積。因此，受現(xiàn)有項目可租賃面積釋放和新供應影響，空置率環(huán)比上升1.9個百分點至15.2%。到目前為止，該市的空置率已經(jīng)連續(xù)三個季度保持在兩位數(shù)。其中，珠江新城受新供應和龍頭企業(yè)搬遷影響，空置率在五年內(nèi)首次突破10%。在沒有新供應的情況下，琶洲市場的空置率環(huán)比下降了4.6個百分點，需求主要來自游戲和電子商務行業(yè)。在當前空置率上升的壓力下，許多業(yè)主“穩(wěn)存量”以租賃策略為核心，積極挖掘有擴大租賃意向的租戶，提前鎖定目標續(xù)約租戶，保持續(xù)約率高位，保持競爭力。

　　在本季度，所有子市場的租金都有不同程度的下降。受新供應和市場表現(xiàn)疲軟的影響，今年前三季度全市租金下降約4.1%，至每月157.2元/平方米。其中，珠江新城租金在本季度下降最大，環(huán)比下降3.2%。由于分階段減壓，區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主采取以價換量的策略，降低報價或增加免租期。但與此同時，我們也發(fā)現(xiàn)，擁有優(yōu)質(zhì)租戶和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)的甲級建筑的租金仍然表現(xiàn)出很強的韌性。

　　據(jù)高麗國際統(tǒng)計，本季度大宗租賃交易（單個租賃交易面積超過1萬平方米）活躍度較上季度增長約20%。值得注意的是，專業(yè)服務企業(yè)租賃在本季度表現(xiàn)良好，今年季度首次超過互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)，環(huán)比增長25%。

　　從其細分領域來看，需求主要來自聯(lián)合辦公專業(yè)服務和律師事務所企業(yè)。目前，壓力下的租金水平對需要租賃大面積的聯(lián)合辦公服務提供商更具吸引力。與以往相比，核心區(qū)律師事務所行業(yè)的交易租賃也有了明顯的提高。季內(nèi)，廣東省委深化改革委員會發(fā)布了《關于支持上海天河中央商務區(qū)建設的信息》“四個新出彩”示范區(qū)行動計劃建議深化法律服務集群建設，2035年提高參與全球競爭與合作的實力。同時，該地區(qū)歡迎廣東、上海和澳門大灣地區(qū)國際商務和數(shù)字經(jīng)濟仲裁中心落戶，重點建立符合國際標準的商業(yè)糾紛多元化解決機制，努力推進基于法的營銷環(huán)境。在政策環(huán)境的推動下，該地區(qū)有望進一步升級為廣東、上海和澳門的法律服務品牌集群。

　　互聯(lián)網(wǎng)技術產(chǎn)業(yè)仍是推動需求的主要驅(qū)動力，但其擴張速度比以往有所放緩。為了使互聯(lián)網(wǎng)技術產(chǎn)業(yè)走向更高質(zhì)量、更精細的發(fā)展，海珠區(qū)于7月發(fā)布“8＋1”產(chǎn)業(yè)扶持培育政策涵蓋九個方面，包括促進產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建筑園區(qū)評級措施，旨在進一步激發(fā)市場主體活力，針對科技新興產(chǎn)業(yè)要素的發(fā)展，為數(shù)字經(jīng)濟人才筑巢引鳳、海珠“科技創(chuàng)新驅(qū)動”交響樂又被奏響了。隨著區(qū)域建筑經(jīng)濟政策的積極，對琶洲電子商務和游戲產(chǎn)業(yè)的需求也在本季度有所改善。

　　我們預計，全年新項目將在第四季度集中進入市場，為市場帶來近30萬平方米，主要集中在琶洲市場。屆時，上海甲級寫字樓市場存量將超過700萬平方米。據(jù)高力國際統(tǒng)計，第四季度進入市場的項目平均預租率已超過30%。如果所有新項目如期進入市場，我們預計季末市場去化水平將恢復正常。然而，市場情緒需要時間來恢復。如果扣除新項目的預租，預計去化水平不會出現(xiàn)強勁反彈。受新供應和去化速度的影響，預計全市空置率將進一步提高，空置率將從2022年進入“兩位數(shù)”時代。

　　雖然珠江新城本季度空置率超過10%，但隨著該地區(qū)進入低供應去化周期，預計空置率走勢將逐步下降。隨著新供應進入市場，預計空置率將在需求中性釋放的情況下繼續(xù)攀升。當城市經(jīng)濟處于穩(wěn)定改善的關鍵時期時，我們預計市場情緒將繼續(xù)謹慎樂觀。短期內(nèi)，持續(xù)觀望態(tài)度仍將是市場的主題。