寫字樓

　　上海寫字樓租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。為了盡快租房，出租人經(jīng)常委托多個(gè)中介機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)變化給予相應(yīng)的傭金。

　　以上海為例，傭金主要集中在1個(gè)月至1.5個(gè)月的租金上，空置率較高的辦公樓可能達(dá)到2個(gè)月或更高的租金。出租人可以與幾家中介機(jī)構(gòu)簽訂委托合同。對(duì)于感興趣的租戶，租戶也可以委托中介機(jī)構(gòu)為他們找到合適的房子，并談判更好的價(jià)格。中介公司為租戶促成交易的，按照行業(yè)慣例，傭金由出租人承擔(dān)。

　　在上海寫字樓租賃的實(shí)際操作中，跳單及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)值得注意。對(duì)于承租人，承租人一般會(huì)出具委托書，但建議承租人明確委托中介協(xié)商房屋的具體位置，避免出現(xiàn)“獨(dú)家委托”等待表達(dá)，對(duì)傭金的支付，以及談判的成本協(xié)議要有明確的表達(dá)。對(duì)于出租人，中介公司以意向承租人的名義協(xié)商的，應(yīng)要求其提供委托書，避免在簽署意向書之間形成書面或郵件協(xié)議。擬承租人中途更換中介公司的，應(yīng)當(dāng)向新中介公司提供新的委托書，并在委托書中明確說(shuō)明需要撤銷的前委托書的時(shí)間及其具體內(nèi)容。出租人在簽署意向書前保持靈活性是控制風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。對(duì)于出租人，需要注意出租人與中介之間的合同（如（如有）和承租人與中介之間的合同。如果簽訂這兩份合同的中介是同一家公司，需要特別注意出租人與中介之間的協(xié)議，避免中介擁有概括權(quán)，使承租人在跳單時(shí)仍需向其支付傭金。

　　以上數(shù)點(diǎn)是普通情況下辦公樓租賃的基本審查思路?？陀^來(lái)說(shuō)，上海寫字樓租賃合同比商場(chǎng)的租賃合同難度略低。很多時(shí)候，在合同審查過(guò)程中，當(dāng)法律事務(wù)遇到對(duì)自己不利的情況時(shí)，可能會(huì)陷入針鋒相對(duì)的情況。

　　法律事務(wù)給人的感覺(jué)更多的是交易的參與者，而律師更像是旁觀者。但這并不意味著兩者之間的對(duì)錯(cuò)，而是應(yīng)該兩者兼而有之。對(duì)于法律事務(wù)，與業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)，許多默認(rèn)的商業(yè)秩序往往不記錄在合同中。律師作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體，可以發(fā)現(xiàn)法律事務(wù)邏輯的漏洞，即發(fā)現(xiàn)那些“默認(rèn)”的問(wèn)題。