寫字樓

　　分析影響上海寫字樓出租租賃的具體因素

　　1.地段和質量因素

　　上海寫字樓的位置和整體質量是決定寫字樓租賃需求和租金的首要因素。上海70%以上甲級寫字樓集中在南京西路商務區(qū)和陸家嘴商務區(qū)的六個中心商務區(qū)。與周邊地區(qū)相比，這些核心商業(yè)區(qū)的租金水平和租金明顯較高。需要強調(diào)的是，位置中包含的元素非常復雜，包括商業(yè)氛圍、商業(yè)形式等固定因素。以上海東路的東銀大廈和科技城為例，它們位于南京西路地區(qū)的地理位置優(yōu)勢明顯，但之前也面臨著很多制約因素——這個地區(qū)每周都有很多老式的地方，道路也有很多普通窄，上海東路有名"汽配一條街",五金店沿街遍地開花，影響了該物業(yè)的商業(yè)價值。

　　隨著上海路整體定位的調(diào)整，這些制約因素逐漸消除。辦公樓的質量包括很多因素，最重要的是建筑的質量整體外觀和知名度等。在這些方面，新建的寫字樓，尤其是現(xiàn)在的寫字樓，有一定的優(yōu)勢。

　　2.物業(yè)服務水平

　　上海寫字樓出租租賃越來越重視物業(yè)服務水平，正逐步與國際接軌。最明顯的表現(xiàn)之一也就是說，越來越多的多的寫字樓正在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國外知名物業(yè)公司合作，以提高寫作水平建筑物業(yè)管理水平。其中，有一些較早建造的寫字樓，如恒基、百騰等。提高物業(yè)服務水平就方面而言，這些國外物業(yè)管理公司有很多方面值得學習，尤其是他們非常注重細節(jié)。

　　許多早期辦公樓的電梯數(shù)量太少，高峰期擁堵嚴重。外國物業(yè)經(jīng)常與建筑企業(yè)合作溝通協(xié)商，分段上班策略，錯峰效果十分明顯。

　　3.上海寫字樓出租租賃整體布局

　　整體布局包括建筑的結構布局和過度布局，對于寫字樓的租賃都有一定的意義影響。建筑的結構布局一般在施工之初就定型，后期調(diào)整空間小，成本高。然而，在商業(yè)布局中，從表面上看，合理的布局調(diào)整確實可以大大提高辦公樓的整體業(yè)務服務水平。近年來建成的辦公樓都建成了是集商場、餐飲、辦公于一體的綜合性物業(yè)。很多人甚至設立了專門的商務中心，提供機票代理，取機票，取機票資金、場會、企業(yè)工商登記代理等業(yè)務服務。因此，許多早期的辦公樓也加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。

　　4.辦公環(huán)境和硬件設施

　　我們發(fā)現(xiàn)，對于高端寫字樓的租戶來說，辦公樓的內(nèi)部設施包括中央空調(diào)、水暖和通訊，雖然水平不同，但整體感覺并不明顯。從實際情況來看，雖然有些寫字樓建得比較早，但是硬件設施確實存在電梯數(shù)量過少等問題，但這種情況很普遍，這些寫字樓沒有出租造成明顯影響。