寫字樓

　　7月底，中央政治局會議首次提出交付樓。近一個月來，從中央到地方，各方加快努力，收集資源和真金白銀，緩解房地產風險，提高市場預期。

　　從近期各方釋放的政策信號看，房地產融資一攬子支持性政策漸次落地，為填補保交樓資金缺口提供“彈藥”。8月23日，首單全額擔保民營房企債券落地，上海龍湖企業(yè)拓展有限公司公告發(fā)行2022年第一期中期票據，本次發(fā)行規(guī)模為15億元，募集資金用于項目建設、購回或償還境外美元債等。據了解，這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

　　另據接近交易商協(xié)會人士向記者透露，多家民營房企正在與中債信用增進公司溝通，擬通過增信支持的方式發(fā)債融資，民營房企債券融資渠道正逐漸恢復。

　　上海一銀行資深從業(yè)人士對記者表示，今年以來，民營房企海外發(fā)債遇阻，進一步加劇了到期債務的償付壓力，此時由信用增進公司以全額擔保的方式推動民營房企發(fā)債，有利于改善民營房企現金流，償還境外美元債，提振市場信心。而市場信心的改善，也利于“保交樓、穩(wěn)民生”工作的順利推進。

　　深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱對記者表示，擔保發(fā)債的方式有利于金融市場投資人逐步恢復對頭部民營房企的信心，配合頭部民營房企自身的信息披露、二級市場債券回購，以及房地產市場逐步企穩(wěn)，會有助于切斷信用風險進一步向頭部民營房企蔓延的勢頭，而切斷信用風險傳染鏈是地產行業(yè)逐步穩(wěn)定并恢復融資造血功能的第一步。

　　除了著力暢通房企融資渠道，保障房地產合理融資需求外，如何填補在建地產項目資金缺口，推動保交樓，更是近一個月來穩(wěn)地產政策的重中之重。住建部、財政部、人民銀行等有關部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

　　記者了解到，政策性銀行專項借款規(guī)模預計逾千億，資金只能用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付。至于此前市場熱議的中央層面主導的地產紓困基金傳聞，目前雖然尚無“官宣”，但類似的基金也在醞釀安排中，預計會有國有大行等商業(yè)銀行參與，重點聚焦部分地區(qū)。

　　在地方層面，專項紓困基金早有探索。鄭州于8月初出臺房地產紓困基金運作方案，規(guī)模暫定為100億元，主要用于緩解房地產項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風險。8月21日，據南寧市住建局消息，南寧市于近日籌劃設立平穩(wěn)房地產基金，該基金聚焦于住房類房地產問題項目，首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位，現已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項目進行調研。

　　不過，上述銀行從業(yè)人士認為，不論是政策性銀行專項借款還是有關基金，其規(guī)模大小不是重點，而是要看資金使用的效果。很多機構對保交樓的資金缺口規(guī)模有過不同預測，但這些都是假設前提下的靜態(tài)估算，現實情況變化多端、擾動因素復雜，如果問題處理得當、市場預期改善明顯，這些資金就可以發(fā)揮“四兩撥千斤”的效果。

　　除了已有的政策舉措外，更大規(guī)模、更有針對性的一攬子房地產紓困政策亦在市場期待中。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰預計，對于下一階段房地產融資形勢，可能存在一攬子支持性舉措，這主要是基于以下三方面判斷：一是為保質保量完成“保交樓”任務，已有的各類紓困政策需要再加碼，用于改善“保交樓”資金缺口；二是在地產銷售恢復作為慢變量的情況下，在“保交樓”的同時需要妥善解決可能存在的房企債務繼續(xù)“爆雷”風險；三是銷售端恢復是解決房地產問題的治本之策，實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標需要資產價格和市場銷售的“量價雙穩(wěn)”，預計穩(wěn)定樓市需求的政策放松具有持續(xù)性。

　　李凱還認為，交付樓的主體不僅應該是地方政府，還應該是項目的實際承擔者——房地產開發(fā)企業(yè)。如果他們只關注項目救助，而不是房地產企業(yè)救助，無論房地產企業(yè)有多高質量，他們都會在市場信心低迷和需求萎縮中冒險。預計未來交付樓和保險企業(yè)將逐步平衡；同時，預計將出臺更有針對性、更大規(guī)模的政策，打破信用風險傳染鏈，為優(yōu)質房地產企業(yè)提供更多流動性。