寫字樓

　　二手房帶押過戶在濟南正式落地，無需提前還貸，無需預付資金。8月17日，記者在濟南市委市政府召開的新聞發(fā)布會上了解到，濟南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟南住房公積金中心和銀行、公證等機構，創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高交易質量，降低交易成本。

　　那么，在二手房交易過程中，貸款購買有抵押的房子，過去的辦理流程是什么樣的呢？在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔“帶押過戶”后賣方不及時還款的風險。然而，賣方抵押解除、二手房過戶，買方抵押設立三個登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這是銀行保障自身的“安全鎖”，但這也成為二手房在房地產(chǎn)市場流通的絆腳石。

　　“在原來傳統(tǒng)的模式下，帶著抵押的房產(chǎn)要上市交易是相當麻煩的，要先解除抵押歸還貸款再過戶。”濟南市不動產(chǎn)登記中心申請受理部副部長張春霞告訴記者，而二手房“帶押過戶”登記新模式，打破了原來的常規(guī)做法，把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié)。

　　“先辦理過戶和放貸，等所有的手續(xù)都辦完了，最后再解除抵押。雖然我們看到只是一個環(huán)節(jié)小小的調整，但其實這個調整大大降低了交易成本，同時全面化解了交易風險?！? 張春霞告訴記者。

　　傳統(tǒng)模式要求先解押才能過戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無法辦理過戶；而買方如果需要貸款購房，就必須先辦理過戶和抵押，銀行才能放款，在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過橋資金，因此額外增加了一大筆支出。尤其是遇到買方貸款遲遲放下不來的情況，長期占用過橋資金，成本也在大幅增加。而“帶押過戶”的模式，就是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必籌措過橋資金，降低交易成本。

　　同時，傳統(tǒng)模式下，買方銀行是先審批，后過戶登記后才放款，在這個過程中，買方在征信及貸款登記資料的準備上難免會出現(xiàn)什么問題，一旦無法辦理抵押登記，買方就要通過其他方式來籌措大量資金支付給賣方。同時，因為房子是先完成過戶的，在這個過程中，賣方承擔的風險是巨大的，有可能房財兩空。過去經(jīng)常有這樣的案例，買賣雙方都承擔著很大的壓力，有些交易也會因為存在這樣的風險而取消。還有種情況，就是在傳統(tǒng)流程下，環(huán)節(jié)多而且時間長，在這個過程中，一旦買賣雙方任何一方出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，法院查封房子，對整個交易會產(chǎn)生不利的影響。而新模式是不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房地產(chǎn)房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，將風險降至最低。

　　記者了解到，濟南市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房公積金中心出臺了《關于推行存量房交易公積金貸款“雙預告登記”的通知》，推行存量房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，調整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調整為預告登記放款，為實現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實施提供了政策保障。

　　為了進一步給交易雙方和金融機構提供便利，濟南市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心拓展線上申請系統(tǒng)，銀行貸款審批完成即可線上申請抵押預告登記，買賣雙方在手機端確認“雙預告登記”即可。同時，積極向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀機構延伸預告登記端口，進一步簡化辦理流程，縮短辦理時間，便民利企，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，為買賣雙方財產(chǎn)安全保駕護航。

　　在濟南推出的“帶押過戶”新流程里，還引入了公證“提存賬戶”的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風險或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。通過“提存賬戶”模式下的“帶押過戶”，可以實現(xiàn)“零風險”。更重要的是，有了公證提存這一官方護航手段，讓買賣雙方都能安心，不必擔憂社會上其他各類“資金監(jiān)管”模式帶來的資金風險。

　　記者了解到，目前，“帶押過戶”在建行、工行、上海銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行，實現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫銜接。

　　同時，“帶押過戶”這一新模式，縮短時限，效率提高，變繁瑣為簡單。以前市民辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理轉移登記、抵押登記，登記完成后買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩余的購房款, 雙方不僅要在登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上。

　　“帶押過戶”實施后，“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務”，買賣雙方無需跑腿，轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記，賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時限壓縮至1-3個工作日辦結，簡單的流程將進一步激發(fā)群眾二手房的交易欲望，為市場注入動力。

　　張春霞告訴記者，自2022年2月份設計了整體“帶押過戶”的流程圖及操作辦法，歷時近半年的時間，流程一直在落地業(yè)務中不斷優(yōu)化，形成了目前最終的“帶押過戶”流程。目前在上海銀行、建設銀行、工商銀行辦理成了多筆“帶押過戶”業(yè)務，包括同行的、跨行的、帶公積金貸款的。目前共計辦理了17戶二手房“帶押過戶”業(yè)務，涉及提存款項共計8107.55萬

　　濟南房產(chǎn)中介恒客司總經(jīng)理劉連恒告訴記者，二手房“改名換姓”，縮短了二手房的周期，增加了買賣雙方的選擇性，降低了二手房在市場流通中的成本，接下來濟南二手房市場將會有一定的推動作用，給市場注入一定的能量?！昂锰幨菍﹄p方都有利。對于賣方來說，它可以快速得到應有的價格，而不需要付出更多的時間成本和金錢成本。對于購房者來說，他們要盡快拿到房子并搬進去。”