寫(xiě)字樓

　　寫(xiě)字樓租金和空置率影響因素分析

　　首先，GDP是影響租金的主要因素。

　　GDP增長(zhǎng)率是影響寫(xiě)字樓租金的最重要因素。以上海核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，選擇對(duì)數(shù)的租金指數(shù)作為自變量的回歸分析，GDP、空置率和供給量作為自變量。

　　結(jié)果顯示，GDP上漲1個(gè)百分點(diǎn)，寫(xiě)字樓租金上漲0.269%；空置率和供應(yīng)量對(duì)租金的影響沒(méi)有通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢查，年度數(shù)據(jù)對(duì)租金的影響非常有限。

　　寫(xiě)字樓租金有一定的自我調(diào)整機(jī)制，會(huì)調(diào)整去年的偏差平衡值(模型中的ECM項(xiàng))。如果上一期寫(xiě)字樓租金過(guò)高，本期租金增速會(huì)降低。

　　二、近年來(lái)空置率上升的原因。

　　近年來(lái)上海寫(xiě)字樓空置率上升主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，市場(chǎng)無(wú)法吸收階段性高供應(yīng)的寫(xiě)字樓；2020年，新冠肺炎疫情短暫停止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，空置率進(jìn)一步上升。

　　從2000年開(kāi)始，可以分為三個(gè)周期。第一輪周期從2000年第一季度到2008年第四季度，寫(xiě)字樓空置率先下降，然后上升。

　　第二個(gè)周期是從2009年第一季度到2018年第四季度:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)復(fù)蘇后，空置率逐漸下降，達(dá)到2015年第三季度最低點(diǎn)。隨著2016年至2018年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和高供給(這三年新增供給84萬(wàn)平方米，前16年平均供給41萬(wàn)平方米)，辦公樓空置率進(jìn)一步提升。

　　2019年至今是第三個(gè)周期:2019年第一季度，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)纳霞径鹊?.8下降到5.7，經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響得已經(jīng)供應(yīng)的寫(xiě)字樓無(wú)法有效吸收，空置率持續(xù)上升。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓空置率會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而下降。

　　三、需要關(guān)注的寫(xiě)字樓問(wèn)題。

　　1.進(jìn)一步分析不同地區(qū)和類型的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在巨大差異，寫(xiě)字樓不同地區(qū)、寫(xiě)字樓不同類型的市場(chǎng)存在巨大差異。因此，有必要進(jìn)一步分析和評(píng)估不同地區(qū)和類型的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，以便以后進(jìn)行管理。

　　2.可以分析不同類型寫(xiě)字樓的空置率來(lái)源。

　　分析不同來(lái)源的寫(xiě)字樓空置率，為以后的管理提供參考。寫(xiě)字樓空置率主要有三個(gè)來(lái)源：在供應(yīng)方面，新供應(yīng)的寫(xiě)字樓從供應(yīng)到租賃有一定的周期，會(huì)形成部分空置；在需求方面，寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓的租賃需求隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化而波動(dòng)，部分寫(xiě)字樓將在經(jīng)濟(jì)周期的高點(diǎn)和低點(diǎn)之間形成空置；在單一資產(chǎn)層面，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、租金定價(jià)、區(qū)域供需關(guān)系等原因，部分寫(xiě)字樓可能長(zhǎng)期無(wú)法出租?？梢员O(jiān)控和評(píng)估前兩個(gè)來(lái)源形成的寫(xiě)字樓的空置對(duì)于資產(chǎn)水平有缺陷且長(zhǎng)期無(wú)法出租的寫(xiě)字樓，可以通過(guò)寫(xiě)字樓商業(yè)租賃進(jìn)行處理。

　　3.關(guān)注未來(lái)一段時(shí)間的寫(xiě)字樓供應(yīng)。

　　我們需要關(guān)注上海未來(lái)三到五年的寫(xiě)字樓新供應(yīng)。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研究表明，上海未來(lái)將有高寫(xiě)字樓供應(yīng)，這將進(jìn)一步提高空置率。我們可以進(jìn)一步分析土地供應(yīng)、寫(xiě)字樓辦公開(kāi)發(fā)和銷售周期、寫(xiě)字樓辦公開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)計(jì)劃以及地方政府的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，判斷上海后期的寫(xiě)字樓辦公供應(yīng)，評(píng)估其影響。