寫字樓

　除了選擇合適的房子出租寫字樓外，我們還需要了解寫字樓價(jià)格。但是，寫字樓的實(shí)際租金還需要計(jì)算物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、寫字樓裝修費(fèi)等費(fèi)用。在實(shí)際寫字樓租賃過程中，需要計(jì)算這些成本。今天我們想談?wù)勗谵k公選址過程中如何計(jì)算實(shí)際寫字樓租金。

　　業(yè)主類型不同寫字樓價(jià)格也不同

　　在了解寫字樓出租價(jià)格之前，我們需要了解業(yè)主主體，一般來說業(yè)主可以分為大業(yè)主和小業(yè)主，大業(yè)主也就是開發(fā)商，他們對入駐企業(yè)有特定的要求，寫字樓租期也有規(guī)定，入駐門檻相對較高。小業(yè)主就是購房者，以自己的名義出租寫字樓獲益，這類寫字樓房源租期靈活，寫字樓租金還有租賃期限都比較靈活。

　　業(yè)主不同租期長短也不同。開發(fā)商或者說大業(yè)主要求租期會(huì)更長，通常兩年起，如果是新上市寫字樓，在招租初期可能會(huì)要求3-5年寫字樓租期，并且對于入駐企業(yè)的資質(zhì)也有很高要求。而小業(yè)主的寫字樓房源租期較靈活，寫字樓租賃價(jià)格還可以砍價(jià)。

　　如果客戶租寫字樓租期在兩年以上，合同中要出現(xiàn)租金年漲幅的規(guī)定，這一點(diǎn)需和業(yè)主協(xié)商，一般寫字樓租金會(huì)從第二年或者第三年開始有所遞增，甚至寫字樓物業(yè)費(fèi)也會(huì)一起漲，這點(diǎn)大家需要注意。

　　對于創(chuàng)業(yè)公司來說，后續(xù)擴(kuò)張程度還不明朗，公司發(fā)展還不穩(wěn)定，這樣情況選擇小業(yè)主短期寫字樓租賃，是比較靠譜的。

　　寫字樓出租價(jià)格中的其他選項(xiàng)

　　寫字樓出租價(jià)格中還應(yīng)該考慮裝修費(fèi)、寫字樓免租期這些因素。簡單來說，合同中規(guī)定的寫字樓裝修期內(nèi)，業(yè)主不收取房租和物業(yè)費(fèi)，只收取定額裝修管理費(fèi)，新招租的寫字樓會(huì)給予更寬松的時(shí)長。合同中規(guī)定的免租期時(shí)間內(nèi)不收取房租，只收取物業(yè)費(fèi)，這在寫字樓租賃過程中較為常見，一般一年的寫字樓租期中，可以給到1-2月的寫字樓免租期，具體時(shí)間要跟業(yè)主詳談。

　　不會(huì)出現(xiàn)在合同中的“寫字樓隱形裝修期”：并非合同約定，是在合同生效前的一段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)業(yè)主允許，提前進(jìn)場進(jìn)行寫字樓裝修，是業(yè)主的“示好”，不產(chǎn)生其他寫字樓費(fèi)用；

　　前兩項(xiàng)一般寫在合同中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)用黑白字體標(biāo)注。最后的“隱形裝修期”是業(yè)主的誠意，這通常是口頭承諾。

　　寫字樓出租價(jià)格計(jì)算方法

　　我們在網(wǎng)絡(luò)上看到的寫字樓出租價(jià)格都是X元/㎡/月或X元/㎡/日，具體的計(jì)算公式如下：

　　月租金=租金日單價(jià)×寫字樓面積×365天/12月

　　月管理費(fèi)=管理費(fèi)月單價(jià)×寫字樓面積

　　總租金=月租金×實(shí)際繳納月數(shù)+月管理費(fèi)×實(shí)際繳納月數(shù)+裝修管理費(fèi)

　　月支出（包含月租金和裝修管理費(fèi)）=總租金/合同總月數(shù)

　　成交單價(jià)（含物業(yè)費(fèi)等）=月支出（包含月租金和裝修管理費(fèi)）×12/面積/365

　　成交單價(jià)（不含物業(yè)費(fèi)等）=【（月租金×實(shí)際繳納月數(shù)）/合同總月數(shù)】×12/面積/365