寫字樓

　上半年，上海甲級寫字樓市場需求持續(xù)放緩，凈吸納量較去年同期明顯下降。主要租賃交易來自金融和TMT行業(yè)，占60%以上，這支持了辦公樓的放松管制。下半年將向市場供應約140萬平方米。非工業(yè)化的壓力將繼續(xù)，租金可能會下降。在高品質(zhì)零售地產(chǎn)市場中，由于租賃需求升溫，整體租金保持穩(wěn)定。茶葉和咖啡品牌積極拓展門店，新能源汽車深化市場布局。預計下半年新增供應達80萬平方米，將略微推高空置率，消費兩極分化趨勢將更加明顯。

　　甲級辦公樓市場

　　*上海辦公樓市場指上海甲級辦公樓市場

　　2022年上半年，上海甲級辦公樓市場在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續(xù)放緩。大部分行業(yè)面對經(jīng)濟發(fā)展的多重不確定性，對未來預期保持謹慎，不斷調(diào)整擴張策略和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在3月社會面實現(xiàn)動態(tài)清零后，4-5月地鐵日均客流量快速回升至疫情前水平。隨即政府出臺的一攬子穩(wěn)增長政策措施落地也開始見效，一定程度上舒緩了企業(yè)困難。4月份上海社會經(jīng)濟活動逐步恢復，宏觀指標隨之好轉(zhuǎn)。1-4月工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資的同比增長較一季度有所加快，顯示復蘇態(tài)勢并支撐上半年經(jīng)濟平穩(wěn)運行，也為下半年經(jīng)濟加速恢復奠定市場信心。

　　整體而言，企業(yè)的房地產(chǎn)策略趨于保守，使得在供應壓力下的上海辦公樓市場短期內(nèi)面臨不小挑戰(zhàn)。加上不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)退出，使市場去化壓力加大并伴隨供應競爭壓力上升。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，上半年甲級辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。

　　雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業(yè)仍然是上海甲級辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來自這兩個行業(yè)。其中，半導體行業(yè)自今年以來保持穩(wěn)定增長，主要得益于政策的大力扶持和國家的引導投資，推動了相關(guān)企業(yè)的新注冊及收并購，帶動新設(shè)立和升級搬遷的需求。此外，資本市場波動對大型金融機構(gòu)的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。

　　上半年共有六座甲級辦公樓竣工，為市場新增約56萬平方米供應。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應主要集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)。盡管需求相對疲軟，得益于總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環(huán)比上漲0.7個百分點至21.3%。

　　隨著新項目如期入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場供需關(guān)系在某些子片區(qū)面臨失衡，加劇了樓宇間的競爭。性價比較高的新竣工甲級辦公樓吸納了部分成本集約型企業(yè)的辦公升級需求。因此存量項目的降租壓力加大，導致二季度全市租金由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌，環(huán)比小幅下跌0.7個百分點。另一方面，業(yè)主采用“穩(wěn)企業(yè)”策略，通過靈活調(diào)整租賃條款、降低企業(yè)進駐門檻，或是定制裝修交付等手段快速去化新增的空置面積。

　　市場展望

　　在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟層面短期承壓，但上海堅持高質(zhì)量發(fā)展大勢不變。政府于6月份出臺《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》。文件中提出“20+8”的概念，即20個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點細分領(lǐng)域和8個未來產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展方向。政府期望通過大力發(fā)展高端制造業(yè)及相關(guān)高科技企業(yè)為穩(wěn)定經(jīng)濟基本盤發(fā)揮積極和長效作用，增強實體經(jīng)濟發(fā)展后勁。同時，二季度頒布的一系列金融、金融科技和風創(chuàng)投發(fā)展的政策措施也將推進落實，進而加強金融服務(wù)實體經(jīng)濟的功能。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“預計在政策、金融、科技的多重賦能下，上海實體經(jīng)濟不斷升級擴張，加速復蘇，為辦公樓市場的恢復注入動能?！?/p>

　　2022年下半年有約140萬平方米甲級供應入市，去化壓力仍將延續(xù)。其中超40%的面積為總部自用，對全年凈吸納量有一定的貢獻。此外，部分直接受益于政策扶持的行業(yè)，如硬科技和率先實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化調(diào)整的企業(yè)有望在下半年恢復活躍，減緩可租賃供應的壓力。雖然市場供需關(guān)系有上述支撐趨于平穩(wěn)，但短期內(nèi)市場復蘇步伐與供應新增速度難以一致。因此，李文杰預測下半年上海甲級辦公樓整體空置率仍將進一步推高。再則，面對經(jīng)濟增長不確定因素，租賃需求恢復較緩，預租競爭激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的下降。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　*指上海優(yōu)質(zhì)購物中心市場

　　自三月末復工復產(chǎn)以來，上海市通過發(fā)放多輪消費券擴大新能源汽車、消費電子、家電數(shù)碼等市場的消費，不少購物中心也積極推出各類活動激發(fā)市民消費潛力。在此背景下，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場于二季度有序恢復，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場面對的宏觀環(huán)境和行業(yè)影響因素復雜多變，上半年全國疫情多點散發(fā)、各種刺激政策出臺、零售消費趨勢變化以及零售商的全國零售網(wǎng)點戰(zhàn)略調(diào)整，導致上海優(yōu)質(zhì)零售市場不同業(yè)態(tài)呈現(xiàn)差異性發(fā)展。目前消費市場雖有好轉(zhuǎn)，但仍處恢復階段。

　　聚焦各業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)在新一輪融資下涌現(xiàn)出不少新興品牌，更多來自茶飲咖啡與面包甜點的細分品類開始進入大眾視野。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年茶飲咖啡的新增店鋪較去年同期增長50%，占整體餐飲業(yè)新增租賃的40%以上。此外，部分地方特色餐飲也紛紛將眼光瞄準到上海這座外來人口云集的城市，并出現(xiàn)一定的擴張勢頭。

　　在消費信心有所下降和電商沖擊的大環(huán)境下，上半年服裝零售業(yè)的租賃需求略顯疲軟，品牌間的表現(xiàn)存在較大差異。具體而言，奢侈品和潮流時尚等細分業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴張其線下零售業(yè)務(wù)。例如，多個奢侈品牌在深進行店鋪調(diào)整，打造全新的多層專柜，而部分國內(nèi)外潮牌與設(shè)計師買手店也乘勢加速拓展市場。反觀國內(nèi)知名度較低或缺乏品牌建設(shè)的時裝商戶，由于線上客群分流以及自身產(chǎn)品競爭力不足，線下銷售持續(xù)承壓。因此，他們不得不調(diào)整零售布點的戰(zhàn)略，即在頭部零售地產(chǎn)開發(fā)商旗下的購物中心中積極擴充門店，同時縮減經(jīng)營不佳的線下門店。

　　值得注意的是，美妝/個人護理業(yè)態(tài)在上半年積極尋求突破口，香氛類品牌以嶄新的感官體驗攏獲消費者的青睞。例如，Creed華南首店成功落戶萬象天地，并攜手21家香氛品牌共同打造香氛長廊。另一方面，新能源汽車繼續(xù)成為市場復蘇中的強勁動力，持續(xù)性政策扶持疊加全球燃油價格飆升促使品牌方繼續(xù)深化其在全市購物中心的布局，同時一些國外燃油車品牌也熱衷于入駐中高端購物中心。

　　上述積極因素，抵消了因上海疫情和個別業(yè)態(tài)自身經(jīng)營因素對于空置率造成的負面影響，例如抗風險能力較弱的租戶因銷售額急劇下降，不得不從地理位置欠佳的項目撤出。上海三月發(fā)生的疫情以及相應的防控政策要求，培訓機構(gòu)、健身等個別業(yè)態(tài)受到較為顯著的沖擊，對整體空置率造成影響。中大型餐飲租戶經(jīng)營壓力驟增，高企的租金和人力成本成為他們調(diào)整租賃策略的原因。

　　綜上所述，上半年市場無新增供應，截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個百分點，同比持平?？紤]到零售商普遍看好上海零售市場的長期發(fā)展，表現(xiàn)出較為積極的入市意愿，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)。除極個別經(jīng)營每況愈下的項目，大多數(shù)項目得以維持既有的租金水平。而憑借著項目定位與品牌效應，位于核心商圈的中高端項目議價能力不減，租金仍保持一定程度的增長。

　　市場展望

　　下半年上海仍需面對宏觀經(jīng)濟下行和疫情多點散發(fā)的挑戰(zhàn)，但科學精準的防疫政策將有利于市民消費信心與整體租賃需求的恢復。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“上海零售市場將繼續(xù)成為眾多品牌開拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國多地疫情的影響，不少零售商開始調(diào)整其短期內(nèi)的擴張計劃，考慮將開店指標設(shè)在那些能迅速回到生活常態(tài)的城市當中。此外，消費兩極化的趨勢將愈發(fā)明顯。高端消費需求的長足旺盛將為更多國內(nèi)外知名品牌進入上海市場提供堅實的市場基礎(chǔ)。另一方面，剛需消費比例的逐漸提升也預示著更多優(yōu)質(zhì)購物中心將順應市場需求的變化，進一步開放接納年輕化的大眾品牌。”

　　預計下半年新的供應量將達到80萬平方米。其中，許多面向青年文化的項目有望通過構(gòu)建新的消費場景來激發(fā)市場活力，整體空置率將略有上升。在租金方面，反復出現(xiàn)的流行病給總體租金需求的恢復帶來了不確定性。項目的穩(wěn)定運行已成為業(yè)主的首要任務(wù)。因此，他們對租金上漲的預期可能會減弱，整體租金水平將在今年上半年保持穩(wěn)定。