寫字樓

        在教育培訓行業(yè)的退卻中，上海的寫字樓尤其“強大”。

　　近日，記者實地走訪上海多個寫字樓項目后發(fā)現(xiàn)，即便是教培撤離面積占比較大的中關村片區(qū)，寫字樓的租金水平和轉換率也并未受到較大沖擊。熟悉該片區(qū)寫字樓租賃的置業(yè)顧問董先生表示，目前來看寫字樓的客戶不算少，價格也相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅降價的情況。

　　不僅如此，在北交所的影響之下，近期上海寫字樓TMT、金融、證券公司的身影也日漸活躍。

　　租金相對穩(wěn)定，部分優(yōu)質戶型微漲

　　教培行業(yè)收縮潮下，上海寫字樓市場情況如何呢？為一探究竟，近日《華夏時報》記者以意向租賃人的身份實地走訪了上海多個寫字樓項目。

　　以教培行業(yè)較為集中的中關村片區(qū)為例，熟悉該片區(qū)寫字樓租賃的置業(yè)顧問董先生在向記者介紹基本情況時表示，目前中關村片區(qū)寫字樓里可選的基本都是教育培訓公司清退出來的戶型，面積可供選擇的也比較多，但并未出現(xiàn)大幅降價和難出租的情況。

　　在實地了解不同戶型時，記者注意到絕大多數(shù)的教培清退寫字樓房間，內部設施都還未完全搬離，辦公桌、寫字板以及各種教具堆砌雜亂。期間，陪同看房的另一個置業(yè)顧問表示，“由于搬離比較倉促，設備上一任租戶都還沒來得及全部搬走，如果要的話可以協(xié)商，畢竟教培行業(yè)的情況現(xiàn)在大家也都清楚?！?/p>

　　但當記者詢問到不要設備價格是否能再優(yōu)惠時，董先生透露，目前業(yè)主普遍不優(yōu)先考慮降價，如果意向價位沒辦法整租，就優(yōu)先拆分出租，價格下降空間有限。以海淀黃莊地鐵站附近一間950平米左右的寫字樓產(chǎn)品為例，該業(yè)主目前意向出租價格約為8.5元/平米/日，可降價幅度僅為幾毛錢。

　　董先生解釋稱，每平米每日8.5元的租金已經(jīng)是業(yè)主出于疫情等各方考慮進行的降價了，上一任租戶承租時的價格大概是11元/平米/日。

　　令記者意外的是，在當下教培退租潮之下，還有部分寫字樓產(chǎn)品價格出現(xiàn)了小幅上漲。據(jù)當日了解到的信息，與上述950平產(chǎn)品所在同一區(qū)位的某千平米戶型，每平米每日租金12.1元，而記者在某中介處了解到的以往報價為每日每平報價12元。

　　對此，一位了解上海寫字樓項目的置業(yè)顧問向記者講道，不僅是中關村，上海寫字樓目前的價格不會出現(xiàn)太大浮動?！坝捎谂R近年底，許多企業(yè)租約到期，會尋找新的辦公地點，所以有些優(yōu)質戶型的價格不會下降，反而還會出現(xiàn)上漲?！痹撁脴I(yè)顧問表示。

　　仲量聯(lián)行也同樣在近期的報告中寫道，年末上海辦公樓的租金降幅預計持續(xù)收窄，市場中一些領先的優(yōu)質項目已開始上調租金。

   TMT、金融公司活躍，租金有望回升

　　除此之外，《華夏時報》記者調查后還獲悉，上海寫字樓業(yè)主不愿降價的態(tài)度或許還與TMT和金融企業(yè)的日益活躍有關。調查期間，記者通過置業(yè)顧問間的談話獲悉，目前中關村多個千平米寫字樓產(chǎn)品入駐的多為證券、金融和科技相關企業(yè)。

　　仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，內資金融和IT行業(yè)作為需求主力軍表現(xiàn)依舊強勁，推動了第三季度上海寫字樓錄得較為可觀的租賃成交量。并且隨著市場回暖的持續(xù)，近期入市項目去化速度加快，整體寫字樓市場空置率進一步下降至12.7%。

　　“上海2021年前三季度市場需求回暖進度持續(xù)優(yōu)于市場預期，第三季度可租賃凈吸納量更是創(chuàng)下2018年以來單季度最高紀錄?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，內資TMT和金融行業(yè)構成上海市場的主要需求驅動力，使得頭部辦公樓項目業(yè)主已經(jīng)開始改變租賃策略、上調租金報價。

　　而受到TMT、金融領域企業(yè)交易活躍影響，盡管第三季度上海甲級辦公樓租金環(huán)比仍下降0.4%，但整體降幅表現(xiàn)為持續(xù)收窄。據(jù)悉，目前上海部分寫字樓租賃情況穩(wěn)定且入駐率較高，具備較強議價能力的項目業(yè)主也已在嘗試提升租金，例如前述記者實地調查所了解的情況。

　　基于此，業(yè)內也較一致認為，未來上海寫字樓市場的租金及需求都有望進一步回暖。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示，預計到2022年，上海全市整體的租金水平將出現(xiàn)上升勢頭。此前董先生在向記者介紹相關寫字樓產(chǎn)品時也透露，即便部分產(chǎn)品當下價格會降，但常規(guī)每三年租金也會出現(xiàn)5%-10%的遞增。

　　此外，戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲也向《華夏時報》記者分析道，北交所的設立無疑會對未來的寫字樓需求有所帶動，這將不僅僅反映在北交所關注的TMT行業(yè)層面本身，也會帶動金融服務等相關金融、專業(yè)服務的發(fā)展?！澳壳翱?，第四季度市場依然保持相對較高的吸納量，但較之今年前三季度速度將有所放緩，這種情況預計將延續(xù)到明年?！绷逭鼙硎尽?/p>

　　然而，應該指出的是，在辦公樓收回的預期下，教育和培訓租金收回的風險仍然需要警惕。仲量聯(lián)行指出，雖然教育行業(yè)的退租對整個寫字樓市場影響不大，但教育企業(yè)的單店退租面積集中在5000-10000平方米。對于一些受此影響較大的寫字樓和工業(yè)園區(qū)項目，短期空置率將大幅提高，或在年底前適度降低租金。