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　隨著鄭州市今年第一批土地集中供應(yīng)的結(jié)束，全國22個(gè)城市的第一輪土地集中供應(yīng)也將于2022年完成。

　　今年首批集中供地的推出自上海1月7日公告開始，至鄭州6月22日成交結(jié)束，歷時(shí)5個(gè)月15天。經(jīng)過了一年的磨合，“兩集中”政策落地的第二年，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了什么新的變化？

　　多地集中供地增至四批次，規(guī)模縮減

　　中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，本輪22城共計(jì)推出涉宅用地469宗，供應(yīng)建設(shè)用地面積2135萬平方米，推出規(guī)劃建面4713萬平方米。最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平方米，首批次共計(jì)成交出讓金4969億元。

　　這輪綿延近半年的“土地批發(fā)”，最直觀的變化便是多地的集中供地增加至四批次。

　　2021年，22城步伐統(tǒng)一地“只賣三次地”。但在今年，上海、青島、上海、上海、濟(jì)南、廈門、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分四個(gè)批次進(jìn)行。

　　“供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便于房企靈活應(yīng)對(duì)，有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定?！敝兄秆芯吭航庾x稱。但批次的增加也不可避免地在一定程度上分散了各批次供地面積。

　　數(shù)據(jù)顯示，22城首批共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規(guī)劃建筑面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

　　有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和房企資金緊張成為重點(diǎn)城市縮減供地規(guī)模的最主要原因。市場(chǎng)下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現(xiàn)大量流拍，大部分城市主動(dòng)減少供地規(guī)模。

　　城市間、城市內(nèi)熱度分化明顯

　　從房地產(chǎn)土地供應(yīng)量看，在總量減少的趨勢(shì)中，長(zhǎng)三角區(qū)域顯得要比東三省區(qū)域熱鬧。推出宗數(shù)最多的城市是上海，首批次推出地塊60宗，供應(yīng)面積也是22城中最大的。沈陽則首輪推出地塊5宗、長(zhǎng)春出讓2宗涉宅用地，數(shù)量最少。

　　若是從樓面均價(jià)看，一、二線城市實(shí)力依然突出。最高的是上海，推出樓面均價(jià)29018元/㎡；其次是廈門，推出樓面均價(jià)24863元/㎡；位列第三為上海，推出樓面均價(jià)19075元/㎡，與上海單價(jià)相差近萬元。

　　當(dāng)供應(yīng)的土地進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，本輪觸頂成交地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價(jià)成交，同時(shí)呈現(xiàn)出市場(chǎng)熱度分化趨勢(shì)逐漸加大的特點(diǎn)。

　　上海、合肥兩個(gè)城市在本輪土拍中收獲滿滿，觸頂成交地塊占比最高。上海觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘?；合肥觸頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格。

　　第二梯隊(duì)中，上海、上海以及南京、廈門、上海土地市場(chǎng)也保持了較高的熱度。

　　與之相對(duì)的，另有部分城市多數(shù)地塊底價(jià)成交，土拍市場(chǎng)熱度較為平靜。其中，長(zhǎng)春、沈陽兩城市成交地塊均底價(jià)成交，占比100%；無錫、長(zhǎng)沙、上海、天津、濟(jì)南、青島、上海底價(jià)成交宗數(shù)占比均超80%。

　　也有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。本次出讓中，天津土拍意外地流拍宗數(shù)最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌，9宗流拍，流拍及撤牌率達(dá)83%。長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市也有著較高的流拍率。

　　事實(shí)上，除了各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個(gè)城市內(nèi)部分化亦較為明顯。除了上海、上海等市場(chǎng)基本面強(qiáng)勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。

　　“其余城市雖有流拍率下降、溢價(jià)率提升等正向結(jié)果反饋，但或有本次土拍整體土地質(zhì)量較好等客觀因素存在，且大多城市底價(jià)成交率仍然維持高位，從側(cè)面反映了開發(fā)商加杠桿、擴(kuò)土儲(chǔ)的意愿仍然不強(qiáng)，土拍市場(chǎng)整體回暖仍需時(shí)日?！敝兄秆芯吭褐赋觥?/p>

　　供給端有意降本讓利，央國企仍為主力

　　回顧2021年的三輪集中供地，經(jīng)歷了首輪的火熱開局后，第二批次的土拍規(guī)則逐漸趨嚴(yán)，企業(yè)拿地能力也驟然收緊。第三批次時(shí)，多地又在此前基礎(chǔ)上優(yōu)化了出讓條件，帶動(dòng)市場(chǎng)趨穩(wěn)。

　　今年的首輪集中供地，同樣延續(xù)了之前的政策利好，這也是和房地產(chǎn)供需兩端調(diào)控政策持續(xù)的優(yōu)化調(diào)整同步并行。

　　供應(yīng)端土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，減少或取消競(jìng)自持競(jìng)配建部分，從降低成本到降低實(shí)際成本；在地塊的利潤(rùn)空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低底價(jià)后重新掛牌，以及提高限售價(jià)格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。

　　但拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺(tái)為主，部分城市地方平臺(tái)托底明顯。

　　從央國企拿地比例看，2022年首批次，上海、上海、廈門、上海、上海央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。

　　從地方平臺(tái)拿地比例看，天津、無錫、上海、寧波、福州、蘇州、上海、上海等城市地方平臺(tái)拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州超七成。

　　從民企拿地比例看，積極性明顯不足，南京、上海、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，上海、廈門、上海、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。

　　不過，恢復(fù)的態(tài)勢(shì)也已苗頭初露。當(dāng)前，供地節(jié)奏較快的上海、青島、福州、廈門四個(gè)城市今年第二批次的集中供地也已收官。高信用民營(yíng)房企已開始發(fā)力，如濱江集團(tuán)、旭輝控股以及龍湖集團(tuán)等頭部民營(yíng)房企已積極恢復(fù)參與拍地。

　　“此前，在‘三條紅線’等規(guī)定下，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對(duì)較緊。疊加銷售市場(chǎng)中的買家有著強(qiáng)烈的觀望情緒，整體市場(chǎng)相對(duì)低迷。一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。調(diào)整后，高信任度民營(yíng)企業(yè)將重新參與當(dāng)?shù)豠uction公司。中國指數(shù)研究院土地業(yè)務(wù)部部長(zhǎng)張凱表示。